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A Responsabilidade do Sócio por Dívidas da Sociedade

Fevereiro / 2006

Imaginemos a seguinte situação: você é sócio de uma sociedade que deixa de recolher o tributo na época devida e, em conseqüência disso, o seu nome é inscrito na dívida ativa no órgão público como co-responsável, incluindo você como devedor, simplesmente, por constar o seu nome no quadro social, ou seja, sem qualquer demonstração da sua da responsabilidade. Em razão disso, tem sua credibilidade abalada por injustos e indevidos registros em órgãos públicos e privados, interferindo diretamente na sua vida pessoal, profissional, econômica e financeira.

Diante deste quadro, pela medida unilateral, injusta e radical efetuada pelo credor de colocá-lo como co-responsável no título executivo de uma dívida que não é sua, qualquer cidadão e homem de bem cumpridor de seus deveres passa a ser considerado como mau pagador, no meio familiar, profissional e financeiro, causando-lhe danos, grave lesão e de difícil reparação. Pior que isso, passa ele a ser privado de seus bens, não podendo vender o que é seu, sob pena de se considerar fraude a execução.

A limitação da disponibilidade dos bens do sócio é evidente pela indevida responsabilidade atribuída pelo credor, causando negativa de certidões, que diminui a capacidade de dispor do que é seu, conseqüentemente a sua atividade financeira e econômica pessoal, bem como sujeita o seu patrimônio a constrição judicial em execução para saldar dívidas que por ele não foram contraídas.

O direito pátrio para evitar a responsabilidade ilimitadas dos sócios e situações injustas e arbitrárias, prevê que a responsabilidade tributária somente ocorre quando existe demonstração cabal através de processo administrativo e judicial. Assim, inexiste qualquer responsabilidade objetiva ou solidária presumida com o débito tributário de sociedade devedora, em outras palavras, o débito da sociedade não pode gerar responsabilidade objetiva para sócio.

Nesse sentido, a recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido ser indevida a responsabilização dos sócios quotistas por débitos da empresa executada.

Pode-se observar na ementa da decisão proferida pelo Ministro Luz Fux, no Recurso Especial n° 744.950-SP, que:

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO SÓCIO QUOTISTA. SOCIEDADE POR COTAS DE RESPONSABILIDADE LIMITADA. DÉBITOS RELATIVOS À SEGURIDADE SOCIAL. LEI 8.620/93, ART. 13. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA PELA PRIMEIRA SEÇÃO DO STJ.
1. A responsabilidade patrimonial secundária do sócio, na jurisprudência do E. STJ, funda-se na regra de que o redirecionamento da execução fiscal, e seus consectários legais, para o sócio-gerente da empresa, somente é cabível quando reste demonstrado que este agiu com excesso de poderes, infração à lei ou contra o estatuto, ou na hipótese de dissolução irregular da empresa.

3. Não obstante, a Primeira Seção desta Corte, em recente sessão de julgamento, assentou que:

“TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. DÉBITOS PARA COM A SEGURIDADE SOCIAL REDIRECIONAMENTO. RESPONSABILIDADE DO SÓCIO (SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LTDA). SOLIDARIEDADE. PREVISÃO PELA LEI 8.620/93, ART. 13. NECESSIDADE DE LEI COMPLEMENTAR (CF, ART. 146, III, B). INTERPRETAÇÕES SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA. CTN, ARTS 124, 11, E 135, III. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 1.016 E 1.052. VIOLAÇÃO AO ART. 535. INOCORRÊNCIA. (…)

4. Inteiramente desprovidas de validade são as disposições da Lei n° 8.620/93, ou de qualquer outra lei ordinária, que indevidamente pretenderam alargar a responsabilidade dos sócios e dirigentes das pessoas jurídicas. O art. 146, inciso III, b, da Constituição Federal, estabelece que as normas sobre responsabilidade tributária deverão se revestir obrigatoriamente de lei complementar.
5. O CTN, art. 135, III, estabelece que os sócios só respondem por dívidas tributárias quando exercerem gerência da sociedade ou qualquer outro ato de gestão vinculado ao fato gerador. O art. 13 da Lei n° 8.620/93, portanto, só pode ser aplicado quando presentes as condições do art. 135, III, do CTN, não podendo ser interpretado, exclusivamente, em combinação com o art. 124, II, do CTN.
6. O teor do art. 1.016 do Código Civil de 2002 é extensivo às Sociedades Limitadas por força do prescrito no art. 1.053, expressando hipótese em que os administradores respondem solidariamente somente por culpa quando no desempenho de suas funções, o que reforça o consignado no art. 135, III, do CTN.
7. A Lei 8.620/93, art. 13, também não se aplica às Sociedades Limitadas por encontrar-se esse tipo societário regulado pelo novo Código Civil, lei posterior, de igual hierarquia, que estabelece direito oposto ao nela estabelecido.
8. Não há como se aplicar à questão de tamanha complexidade e repercussão patrimonial, empresarial, fiscal e econômica, interpretação literal e dissociada do contexto legal no qual se insere o direito em debate. Deve-se, ao revés, buscar amparo em interpretações sistemática e teleológica, adicionando-se os comandos da Constituição Federal, do Código Tributário Nacional e do Código Civil para, por fim, alcançar-se uma resultante legal que, de forma coerente e juridicamente adequada, não desnature as Sociedades Limitadas e, mais ainda, que a bem do consumidor e da própria livre iniciativa privada (princípio constitucional) preserve os fundamentos e a natureza desse tipo societário.” (Recurso Especial nº 717.717/SP, da relatoria do e. Ministro José Delgado, julgado em 28.09.2005).
4. Recurso especial desprovido.”

Assim, na decisão acima, fica elucidada a questão da inconstitucionalidade e ilegalidade do artigo 13, da Lei Federal 8.620/93 (que atribui a solidariedade e responsabilidade aos sócios constantes no quadro social por débitos).

Como bem salientado pelo relator, nosso ordenamento jurídico pátrio não admite que a responsabilidade tributária de débitos da empresa devedora seja atribuída de imediato e unilateralmente sobre o patrimônio dos sócios, a não ser que seja demonstrada a infração a lei ou ao contrato social através do devido processo legal, administrativo ou judicial.

A moderna doutrina repele a responsabilidade presumida dos sócios com dívidas da sociedade, com base na Constituição Federal de 1988, no novo Código Civil e no Código Tributário Nacional, pois considera a separação entre a pessoa jurídica e a pessoa dos sócios. Ressalta, também, o preceito basilar de direito empresarial, de livre disposição de bens, constantes no direito de propriedade (artigo 5º, inciso XXII da C.F.) e do princípio da livre iniciativa privada (artigo 170, II C. F), os quais, diga-se de passagem, formentam a economia mundial.

Ante o exposto, fica patente que a responsabilidade do sócio constante do quadro social da sociedade deve ser demonstrada pelo credor público ou pelo privado, para que não ocorram injustiças e nem ocorra à diminuição da atividade econômica nas empresas, por falta de investimentos de pessoas físicas.

Desse modo, pode o sócio sempre se defender na esfera administrativa ou judicial, para que seja excluído da indevida inclusão de seu nome como devedor ou co-responsável de um débito que pertence à sociedade (pessoa jurídica), socorrendo-se da garantia constitucional do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal, constantes no artigo 5°, incisos LIV e LV da nossa Carta Magna.

Israel Vieira Ferreira Prado – Advogado Tributarista e Contador, especialista em Direito Processual Civil, pós-graduado em Direito Ambiental pela Universidade de São Paulo.

 

O REGISTRO E A AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Waldir de Pinho Veloso (*)

Disperso por uma lei que tem exatos 299 artigos, o regramento do registro público no Brasil é credora de dificuldades de integração. Especialmente porque, alguns artigos têm tamanho dealgumas leis autônomas existentes. Uma visão ao inteiro teor da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a denominada Lei dos Registros Públicos, mostra que os artigos 167, 176, 213 e 290 têm
extensão maior do que uma grande maioria das leis existentes. Têm extensão média, porém acima de grande maior de outros artigos de outras leis, os artigos 50, 109 e 123.

Em resumo, ler toda a Lei 6.015/73 e interpretar corretamente o seu conteúdo é tarefa que exige atenção. E estudo.
O termo integração, por sinal, utilizado no parágrafo anterior, é empregado de forma analógica, uma vez que se trata de unir os artigos da própria lei, tornando-os decifráveis. De fato, se interpretados os artigos em forma estanque, a primeira aparência é de que cada qual contém a totalidade da matéria. Mas, ao serem demonstrados os liames existentes entre os diversos cânones que compõem a Lei dos Registros Públicos, vê-se que há necessidade de respeito aos diversos pontos, para obtenção da interpretação completa.

Um único ponto da Lei 6.015/73 será discutido neste ponto. Não que não haja mais o que falar em relação a outros tópicos, mas pela necessária delimitação do tema.

O primeiro artigo a ser mostrado é o de número 167, que, de tão longo, merecerá transcrição apenas do caput e do inciso I, seguido do número três (são tantas as alíneas que não foi possível utilizar letras do alfabeto, havendo necessidade de numerar as alíneas até 39 no inciso I e até 23 no inciso II). E estão assim descritos:
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I – o registro:
[...]
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada.
[...]
Facilmente se entende que o contrato de locação deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que está registrado o imóvel locado. E tanto o locador quanto o locatário – por si ou por prepostos, mesmo sem procuração – podem levar ao Cartório de Registro de Imóveis o instrumento contratual, para registro. O ato de apresentação do
contrato, para registro, não é ato solene ao qual devem comparecer as partes. Desde que esteja assinado, o contrato é registrável por quem quer que o apresente ao Cartório de Registro de Imóveis.

A necessidade de registro do contrato de locação é quando há cláusula descrita no sentido de que, em havendo venda do imóvel, o contrato prevalecerá até o termo fatal.

O Código Civil, em seu artigo 576, também determina que se o contrato de locação “constar do registro”, e, durante o interstício locativo acontecer alienação (troca de propriedade), o adquirente será obrigado a respeitar o que constar do contrato. Mas, além de ser registrado, deve o contrato de locação conter cláusula que convencione que, em havendo alienação, haverá seqüência da locação, até o termo final previsto. O Código Civil não informa em que cartório será feito o necessário registro, deixando para a Lei 6.015 a especificação, na forma ora estudada.

Obviamente, antes de a venda ser efetivada, deverá o locador dar preferência ao locatário, que adquirirá o imóvel “tanto por tanto”, expressão que se traduz por “pelo mesmo preço e condições de pagamento” que um terceiro oferecer. A questão da preferência está descrita na Lei 8.245, de 18.10.1991, entre os artigos 27 a 34. Especialmente em seu artigo 33, a Lei das Locações giza que “[...] desde que o contrato esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação, junto
à matricula do imóvel”.

Consta da Lei 8.245/91 o advérbio averbado. Não, registrado. Registro é questão determinada no inciso I do artigo 167 da Lei dos Registros Públicos. A averbação é tema do inciso II. Assim, novo complemento ao estudo é necessário. É que a preferência que tem o locatário em adquirir o imóvel locado, quando o locador o coloca à venda, somente existirá se houver prévia
averbação do contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. E, neste caso, não se trata de registro e, sim, averbação à margem da matrícula imobiliária. Esta averbação é determinada pelo inciso II, número 16, do artigo 167 da Lei 6.015, ao dizer que deve haver averbação “do contrato de locação, para os fins de exercício do direito de preferência”. Alínea, por sinal, acrescida por determinação da Lei 8.245/91.

Saindo da discussão acerca da preferência e voltando ao tema da cláusula de vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel locado, a Lei de Registros Públicos tem outro artigo relacionado ao assunto. Encontra-se descrito no artigo 242 que o contrato de locação que contiver tal cláusula será registrado no Livro número dois do Cartório de Registro de Imóveis. E, em soma, conterá – além da óbvia cláusula em destaque, sob pena de não necessidade de registro – também o valor da locação, o prazo do contrato e o tempo e o local do pagamento. E, em havendo, a denominada cláusula penal ou pena convencional.

Foi dito no início que diversos artigos da Lei 6.015, de 31.12.1973, são entremeados pelo tema. A leitura de um não tem plena validade se não feita também em relação a outro. Ou outros.

Logo, imperioso também localizar o artigo 129 da mesma Lei e dizer que, em parte, ele assim traz descrito:
Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:
1.°) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto no art. 167, I, 3;
[...]

Surge, assim, um quarto ponto a ser analisado. Se não se trata de vigência de contrato em caso de venda do imóvel locado e tampouco de direito de preferência que tem o locatário em caso de o locador vir a vender o imóvel, o registro será feito perante o Cartório de Títulos de Documentos. A utilidade é que o contrato tenha validade perante outras pessoas – os anunciados
terceiros – que não sejam locador e locatório.

Adage Contabilidade SS Ltda

A Função do Serviço de Registro de Imóveis

Serventia de Registro de Imóveis tem a função primordial de conferir o direito de propriedade àquele que obtém o registro de um imóvel em seu nome. Somente com o registro de uma escritura pública ou de um instrumento particular (desde que o preço seja inferior a trinta salários mínimos) se obtém o direito de propriedade sobre o bem imóvel objeto desse negócio jurídico.

E o que isso significa? Significa que se um proprietário inescrupuloso alienar o mesmo imóvel para duas pessoas, será dono aquele que registrar a escritura em primeiro lugar, restando ao outro adquirente, que também pagou o preço, pleitear judicialmente indenização pelos prejuízos suportados.

A par dessa finalidade legal, o Serviço de Registro de Imóveis tem a função de gravar os imóveis com ônus e dar publicidade a terceiros desses ônus e dos negócios, por meio dos atos registrários praticados pelos profissionais nele empregados, dar publicidade a terceiros dos negócios e atos que envolvam bens imóveis, como a locação, a penhora, a hipoteca, etc.

Feita essa premissa, importa conhecermos alguns institutos e nomenclaturas tecnicamente utilizados para fins registrários:

MATRÍCULA
É o ato registrário inaugural, que descreve e individualiza o imóvel.

REGISTRO
É o ato registrário por meio do qual se processa a transferência de um direito real ou a oneração (hipoteca, penhor etc.) de um direito real existente.

AVERBAÇÃO
É o ato registrário por meio do qual se processa a alteração ou a modificação ou o acréscimo de dados sobre o imóvel ou as pessoas constantes da matrícula e objeto de um ato registrário já existente.
Os atos de registro decorrem de princípios registrários que se traduzem em segurança jurídica para os negócios realizados. Conheça alguns deles:

a) Especialidade Objetiva e Subjetiva
Cada imóvel deve estar perfeitamente descrito de forma que por aproximação seja possível localizá-lo (especialidade objetiva). E as pessoas constantes dos registros (alienantes, adquirentes, usufrutuários, credores hipotecários etc.) devem estar devidamente qualificadas nos atos registrários.

b) Continuidade
Em relação a cada imóvel deve haver uma cadeia de titularidade onde o disponente do direito figure no registro anterior como sendo o adquirente, ou seja, como proprietário.

c) Unitariedade da matrícula
Cada matrícula conterá a descrição de um único imóvel, devidamente individualizado.

d) Instância
Os atos registrários procedidos na Serventia serão aqueles requeridos pelos interessados.

e) Disponibilidade
A descrição do imóvel será conferida pelo Oficial-Registrador de forma que a quantidade e a qualidade da descrição sejam exatamente coincidentes com aquelas constantes da matrícula de origem.

d) Concentração
Todos os atos registrários serão concentrados na matrícula do imóvel transacionado.

e) Legalidade
Os atos registrários praticados pelo Oficial-Registrador sempre devem ter como lastro a legislação pertinente e somente aqueles previstos em lei podem ser registrados.

Dúvidas mais frequentes
1. Segundo a sistemática estatuída pela atual Lei de Registros Públicos, quem pode requerer perante o Registro de Imóveis o registro de uma escritura?
Resposta: Segundo o disposto pelo artigo 217 da Lei 6.015/73, qualquer pessoa, incumbindo-lhe o pagamento das despesas respectivas.

2. É possível a venda de parte ideal de imóvel, localizando essa parte ideal no todo da qual faz parte?
Resposta: A resposta é negativa. Segundo entendimento já consolidado pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, não é possível a venda de parte ideal descrita como terreno perfeitamente localizado ou localizável, dentro de um todo de maior porção, pois tal fato poderia caracterizar-se como burla à Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79).

3. Prenotado um título (escritura, formal de partilha, carta de sentença, requerimento etc. ), qual o prazo que o Oficial do Registro de Imóveis terá para proceder à conferência desse título e qual o prazo máximo para que o ato seja praticado?
Resposta: O prazo médio para conferência é de 15 (quinze) dias e o prazo máximo para registro ou averbação, também chamado de qualificação registrária, é de 30 (trinta dias).

4. Quais as conseqüências da prenotação de um título para registro perante o Registro de Imóveis? Qual o termo inicial e o termo final do prazo?
Resposta: Prenotado um título para qualificação registrária, ele goza de prioridade sobre quaisquer outros títulos que versem sobre direitos reais sobre a mesma coisa imóvel.
A partir da prenotação no Registro de Imóveis, estabelece-se o contraditório.
Através do contraditório, fica obstada, enquanto não registrado ou averbado, dentro do prazo legal ( trintídio) o título que goza de prioridade para a prática de ato pelo Oficial do R.I., a qualificação (registro ou averbação) de título superveniente.
Segundo o sistema atualmente adotado, o prazo para contagem do trintídio legal tem começo no dia em que o título é prenotado, contando-se desta data 30 dias, ininterruptamente.
Seguindo o contido na Lei Civil e Processual Civil, se o dia do termo final do prazo ocorrer em dia não útil (feriado), o prazo se posterga até o dia útil em que se complete o trintídio.

5. Pode ser registrada a escritura de cessão de direitos hereditários, independentemente de qualquer outro título?
Resposta: A escritura de cessão de direitos hereditários não pode ser acolhida para registro perante o Registro de Imóveis, pois não podem ser objeto de registro direitos sobre bens não individuados.
Tal entendimento tem razão simples: embora a herança passe ao herdeiro desde a abertura da sucessão, somente a partilha comporá seu respectivo quinhão. Portanto, ceder os direitos hereditários referentes a um imóvel significa ceder direitos ainda indeterminados.

6. Imposto de Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens e Direitos (ITCMD), em partilhas decorrentes de sucessão “mortis causa”. A quem deve ser recolhido e de que forma?
Resposta: Deve ser recolhido ao Estado. Para apuração do valor a ser recolhido, levar-se-á em consideração a soma dos valores das legítimas dos herdeiros, descontada a meação do cônjuge supérstite.

7. É possível a doação pelo cônjuge-supérstite da sua meação, na partilha que versa sobre a sucessão do cônjuge falecido?
Resposta: Sim, é possível, tratando-se a rigor de transmissão de direitos entre vivos, e além do recolhimento ao Estado do imposto de transmissão “causa mortis” e doação – ITCMD, referente à sucessão “mortis causa”, deverá ser recolhido ao Município o imposto concernente ao ato de transmissão “inter vivos”.

8. A conferência de bens imóveis em sociedades pode ser efetivada sem a necessidade da lavratura de escritura pública?
Resposta: Segundo a dicção do artigo 64 da Lei 8.934/94, “A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas Juntas Comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.”

9. Convencionalmente, as cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade podem ser instituídas em atos onerosos?
Resposta: Não. As hipóteses de instituição dessas cláusulas limitadoras do direito de propriedade restringem-se às doações por atos “inter vivos” ou a sucessão “mortis causa”, através das disposições testamentárias.

10. Qual a distinção entre “desdobro”, “desmembramento” e “loteamento”, pela sistemática da Lei 6.766/79?
Resposta: Desdobro é o parcelamento do solo urbano, subdividindo-se o imóvel, que segundo entendimento jurisprudencial terá como limite o fracionamento em até 6 (seis) novas unidades imobiliárias, sem a necessidade do registro especial previsto na Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).
Para que tal ato seja praticado pelo Oficial do Registro de Imóveis, é necessário requerimento que deverá ser assinado por todos os proprietários do imóvel fracionado, com as firmas reconhecidas por tabelião, devidamente instruído com memorial descritivo e planta aprovados pelo Departamento de Obras competente do Município em que situado o imóvel.
Desmembramento é o parcelamento do solo urbano, fracionando-se o imóvel, sendo que desse fracionamento não resultará para o empreendedor a necessidade de reserva de área para composição de áreas públicas, uma vez que no desmembramento são utilizados o sistema viário e as áreas públicas já existentes.
No desmembramento ocorre a harmonização da área empreendida com as áreas urbanizadas contíguas.
No desmembramento o empreendedor deverá arquivar perante o Registro de Imóveis todos os documentos referidos no artigo 18 da Lei 6.766/79, para formalização do registro especial ali previsto.
Loteamento é o parcelamento do solo urbano, fracionando-se o imóvel em lotes de terreno, cuja área não poderá ser inferior a 125 metros quadrados, em se tratando de imóvel urbano.
No loteamento há necessidade de abertura de novas vias públicas de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
No loteamento o empreendedor deverá arquivar perante o Registro de Imóveis todos os documentos referidos no artigo 18 da Lei 6.766/79, para formalização do registro especial ali previsto.

11. O contrato de locação de imóveis pode ser registrado e averbado no Registro de Imóveis? Quais seus efeitos?
Resposta: O contrato de locação por prazo determinado e que contenha cláusula de vigência da locação em caso de alienação do imóvel locado deve ser registrado perante o Registro de Imóveis (artigo 8º da Lei 8.245/91 e 167, I, 3, da Lei 6015/73) para que tal cláusula produza efeitos, pois se estará constituindo uma obrigação real ao adquirente, que deverá respeitar o contrato de locação em vigor. Se não estiver registrado o contrato e ainda que contenha cláusula de vigência em caso de alienação, esta não produzirá efeito algum.
E igualmente se tal contrato for registrado somente perante o Registro de Títulos e Documentos, haverá a conservação de tal documento e sua publicidade, mas não produzirá efeitos a cláusula de vigência do contrato locativo, se alienado o imóvel.
Deverá ainda o contrato locativo estar averbado perante o Registro de Imóveis (artigo 167, II, 16, da Lei 6015/73) para o exercício do direito de preferência previsto no artigo 33 da Lei 8245/91.
Com efeito, se averbado o contrato locativo trinta dias antes de vendido o imóvel locado, o locatário terá direito com eficácia real para pleitear a adjudicação do bem, respeitando o prazo legal e depositando o preço da venda, se houver sido alienado sem que lhe tenha sido dada oportunidade de adquiri-lo, ou seja, sem que tenha sido respeitado seu direito de preferência.
Se não estiver o contrato locativo averbado perante o Registro de Imóveis, e tendo sido o locatário preterido em seu direito de preferência, só lhe restará a via indenizatória.

12. O contrato de locação pode ser registrado perante o Registro de Títulos e Documentos? Quais seus efeitos?
Resposta: O registro do contrato locativo perante o Registro de Títulos e Documentos é possível e sua finalidade é a conservação do documento e sua publicidade.

13. Imóvel hipotecado. É possível a venda sem anuência do credor hipotecário?
Resposta: Sim, é possível. O credor não precisa anuir pois continua garantido pela coisa hipotecada. A hipoteca, como direito real de garantia que é, vincula o imóvel, acompanhando-o sempre. Surge daí o direito de seqüela do credor, posto que na hipótese do não cumprimento das obrigações poderá ele perseguir o imóvel em mãos de quem estiver.
Excepcionalmente, essas alienações ficam vedadas por previsão legal contida em leis especiais, sendo oportuno ressaltar como hipótese, os casos de financiamento para aquisição de imóveis através do Sistema Financeiro da Habitação, em que o imóvel fica gravado com hipoteca.
Em outras situações, pelo fato da hipoteca estar registrada, surge legalmente a inalienabilidade do bem, conforme se infere das leis que regulamentam as cédulas de crédito rural, comercial, à exportação e industrial.

14. É possível a unificação de imóveis contíguos, mas de proprietários diversos?
Resposta: Não. A unificação de imóveis contíguos é possível, mas somente poderá ser efetivada pelo Oficial do Registro de Imóveis quando forem os imóveis do mesmo proprietário.

15. É possível o registro na Serventia Imobiliária de um título (escritura pública, título judicial, ou instrumento particular, etc.), através de cópia reprográfica, ainda que autenticada?
Resposta: Não. O registro na Serventia Imobiliária somente será possível com a apresentação pelo interessado do documento original.

16. Imóveis rurais. É possível o registro de área inferior ao módulo rural?
Resposta: Não. O módulo rural é a área mínima, variável em função da região, tipo e condições de exploração que possibilite, na sua utilização, a subsistência de uma família e o seu progresso sócio-econômico. E sendo o módulo indivisível por determinação da lei, tratando-se de área inferior ao módulo, o ato de transmissão, seja “inter vivos” ou “mortis causa”, será considerado nulo, sendo defesa e impossível a efetivação do registro, salvo em casos excepcionais, onde haja expressa autorização do INCRA.

17. Quais as diferenças entre a retificação de registro, do título e da área?
Resposta: Retificação do registro – Nesse caso a correção visará estritamente a corrigir imperfeições quanto ao ato de registro, não havendo diferenças entre a área titulada e a área registrada.
Retificação do título – Nesse caso o objeto da correção está contido no contrato celebrado entre as partes que deu origem ao registro perante o Registro de Imóveis ou no formal de partilha ou mandado.
Retificação de área – Verifica-se essa hipótese quando houver necessidade de adequação, por haver diferenças entre a área titulada (situação de direito) e a área que se adquiriu (situação de fato).

18. É possível o registro da posse no Registro de Imóveis?
Resposta: Sim. Mas a hipótese está restrita ao contido no artigo 167, inciso I, alínea 36, da Lei 6.015/73, que tem a seguinte redação “da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedida à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidades urbanas, destinadas às classes de menor renda.”

19 . É possível obter o direito de propriedade por meio de instrumento particular de venda e compra, doação, permuta, divisão amigável ou qualquer outro ato jurídico que envolva alienação de bens imóveis?
Resposta: Sim. O artigo 108 do novo Código Civil Brasileiro contempla a possibilidade de utilização dessa forma de contratar, desde que o valor do negócio jurídico não seja superior a 30 (trinta) salários mínimos.
Importante anotar que tal interpretação vale também para os contratos que importem em oneração de bens imóveis nas condições expostas.

20. Imóvel onerado com usufruto. Falecendo o usufrutuário, quais os procedimentos necessários para o cancelamento do registro no Registro de Imóveis?
Resposta: Deverá o proprietário, munido de cópia reprográfica autenticada da certidão de óbito, apresentar requerimento junto à Serventia onde registrado o ônus, com firma reconhecida, pleiteando o cancelamento daquele registro.

21. É possível o registro de arrendamento rural no Registro de Imóveis? E no Registro de Títulos e Documentos?
Resposta: Não é possível o registro do contrato de arrendamento rural em Registro de Imóveis, pois é taxativo o elencamento dos títulos registráveis, previstos no artigo 167, I, da Lei 6015/73, não figurando o arrendamento rural como uma das hipóteses legais.
Contudo, é possível o registro do contrato de arrendamento rural perante o Registro de Títulos e Documentos, o que gerará a conservação do documento e publicidade da relação negocial.

22. É exigida a Certidão Negativa de Débitos – INSS para registro na Serventia Imobiliária das Cartas de Arrematação, de Adjudicação, e na Desapropriação, quando a transmitente for pessoa jurídica?
Resposta: Nas cartas de arrematação e na desapropriação, segundo se deprende da legislação previdenciária, tal providência é descabida.
Entretanto, quanto às cartas de adjudicação, será necessária a apresentação dessa certidão quando resultarem de “ação de adjudicação compulsória”, demanda judicial que tem por escopo a obtenção de sentença substitutiva da manifestação de vontade do promitente vendedor que deixou de cumprir sua obrigação de outorgar escritura pública definitiva do imóvel prometido à venda, sentença esta que valerá como título hábil para registro.
Portanto, se após a obtenção de sentença favorável a seu direito, não estiver o adquirente munido de Certidão Negativa Previdenciária do INSS, não logrará obter o registro, sendo de todo conveniente então que tal questão seja objeto do pedido inicial da ação de adjudicação compulsória, pleiteando-se sua eventual dispensa, por impossibilidade de obtenção, por exemplo, ou sua desnecessidade por determinadas circunstâncias a serem expostas pelo adquirente, a fim de que reste controvertida e decidida nos autos tal questão.

23. Quais os documentos necessários para averbação de construção no Registro de Imóveis?
Resposta: São necessários para averbação da construção no registro de imóveis, além do pedido de averbação com firma reconhecida do requerente:
a) habite-se expedido pela Prefeitura Municipal;
b) planta devidamente aprovada pelo Município;
c) Certidão Negativa de Débitos expedida pelo INSS.

24. Em que hipótese a Certidão Negativa de Débitos do INSS será inexigível pelo Registro de Imóveis, nos casos de averbação de construção predial?
Resposta: A Certidão Negativa de Débitos – INSS não será exigida pelo Oficial do Registro de Imóveis quando a construção a ser averbada tiver área construída igual ou inferior a 70,00 metros quadrados, for o único imóvel do Requerente-proprietário, tiver sido construída sem a utilização de mão de obra assalariada, sendo do tipo econômica. Tais circunstâncias fáticas deverão constar de declaração assinada pelo proprietário do terreno, cuja firma deverá ser reconhecida pelo Tabelião de Notas.
Ou ainda quando comprovado que a construção é anterior a dezembro de 1966.

25. Há necessidade de escritura pública para cancelamento de registro de hipoteca?
Resposta: Não. O cancelamento de registro de hipoteca não tem forma solene, podendo ser efetivado através de instrumento público ou particular.
Entretanto, se ocorrer através de instrumento particular, a firma do credor-quitante deverá ser reconhecida por tabelião, a não ser que o credor seja integrante do Sistema Financeiro da Habitação.

26 . Excepcionalmente, de forma convencional, em que hipótese fica dispensada a pessoa jurídica da apresentação das Certidões Negativas de Débito do INSS e de Quitação de Tributos e Contribuições Federais administrados pela Secretaria da Receita Federal, perante o Tabelião e o Registro de Imóveis, nos casos de alienação de bens imóveis?
Resposta: Quando resulte a alienação exclusivamente da atividade empresarial do disponente e desde que não faça o imóvel parte do seu ativo permanente e sim do seu ativo circulante, o que se depreende dos lançamentos contábeis da empresa alienante, mas tal fato bastará ser por ela declarado no negócio translativo.

27. Qual a diferença entre comunhão e condomínio?
Resposta: A comunhão resulta do casamento civil. É a comunicabilidade patrimonial dos bens dos cônjuges, sendo o regime de bens adotado pelo casal o norteador da forma da efetivação dessa comunhão de como e se essa comunhão. O condomínio resulta da aquisição de direito de propriedade e se estabelece entre as pessoas por convenção ou por disposição legal.

28. Onde deve ser registrada a escritura de pacto antenupcial?
Resposta: A escritura de pacto antenupcial, devidamente instruída com cópia reprográfica autenticada da certidão de casamento, deverá ser registrada no Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal, devendo essa situação constar da escritura ou de instrumento anexo, firmado por um dos contraentes, com firmas reconhecidas.

29. Quais os documentos devem ser arquivados no Registro de Imóveis, por ocasião do registro de loteamento com previsão legal na Lei 6.766/79?
Resposta: Os documentos abaixo elencados são necessários ao registro de loteamento urbano, ressalvando-se que, devido à peculiaridade de cada empreendimento, outros poderão ser solicitados pelo Oficial do Registro de Imóveis.
1. Requerimento do registro firmado pelo titular do direito de propriedade, ou representante legal, com firma reconhecida.

2. Em se tratando de pessoa jurídica:
a) Cópia reprográfica autenticada do contrato social e posteriores alterações;
b) Certidão expedida pela JUCESP ou pelo Serviço de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, conforme o caso, comprovando o registro do contrato social, bem como de suas posteriores alterações;

3. Cópia reprográfica do CGC (se ainda válido) ou CNPJ;

4. Título de propriedade do imóvel;

5. Histórico dos títulos de propriedade – acompanhado dos títulos de propriedade e certidão vintenária do Registro de Imóveis da situação do imóvel – abrangendo os últimos 20 anos.

6. Certidões:
a) Negativa de Tributos Municipais;
b) Negativa de Débitos – INSS;
c) Quitação de Tributos e Contribuições Federais – administrados pela Secretaria da Receita Federal;
d) Certificado de Regularidade de Situação – FGTS;
e) Quanto à Dívida Ativa da União;
f) Negativa da Receita Federal – se o imóvel houver sido enquadrado como urbano há menos de cinco anos pelo Município;
g) do Distribuidor da Justiça do Trabalho (período de 10 anos);
h)do Distribuidor da Justiça Estadual, abrangendo as ações de falência e concordata, executivos fiscais – municipais e estaduais, ações cíveis e de família, entre outras (período de 10 anos);
i) do Distribuidor da Justiça Federal, abrangendo ações e execuções ( cíveis, criminais e fiscais (período de 10 anos);
j) de Protestos (período de 10 anos).
k) Negativa de ônus reais relativas ao imóvel (Registro de Imóveis da situação).
Obs: Quando pessoa jurídica se exigirão apenas as certidões criminais dos sócios que representem a sociedade, conforme disponha seu contrato social. As demais em relação a estes sócios ficam dispensadas. Quanto aos demais sócios sem poder de representação, nenhuma certidão será exigida.
As certidões pessoais acima referidas serão apresentadas em nome dos loteadores, dos sócios, observada a ressalva acima, bem como das pessoas que no período anterior de 10 anos tenham sido titulares de direito de propriedade sobre o bem loteado.
Sendo positiva qualquer certidão – deverá ser apresentada certidão explicativa acerca da ação dela constante, de sua fase processual e de seu eventual desfecho.

7. Documentos a serem apresentados:
a) Cópia do ato de aprovação do loteamento;
b) Cronograma de obras;
c) Instrumento de garantia de execução da infra-estrutura do loteamento no prazo legal;
d) Plantas aprovadas pela Prefeitura Municipal;
e) Memoriais Descritivos dos lotes, das áreas públicas, das ruas, dos sistemas de lazer, das áreas institucionais etc;
f) Certificado do GRAPROHAB e documentos que o acompanham;

8. Contrato Padrão de Compra e Venda de lotes;

9. Quando pessoa física, ainda deverá ser apresentada declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento, com firma reconhecida;

30. Quais os documentos devem ser arquivados no Registro de Imóveis por ocasião do registro de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64,)?
Resposta: Ressalvando-se que, conforme a peculiaridade do empreendimento, o Oficial do Registro de Imóveis poderá exigir documentos suplementares, se julgar, nos estritos termos da lei, imprescindíveis, para arquivamento e registro da Incorporação Imobiliária prevista na Lei 4.591/64, são necessários, a princípio, os seguintes documentos:
Quando pessoa jurídica o incorporador:
1. Certidão Negativa de Impostos Municipais;

2. Certificado de Regularidade de Situação CRS – FGTS;

3. Certidão Negativa de Débitos – INSS;

4. Certidão Negativa de Tributos e Contribuições administrados pela Secretaria da Receita Federal;

5. Comprovante de inscrição no CNPJ, contrato social e alterações, bem como certidão expedida pela JUCESP comprobatórias de seu registro e de suas alterações;

6. Certidão Quanto à Dívida Ativa da União;

7. Certidão de Protestos;

8.Certidão do Distribuidor da Justiça Estadual (cível, criminal, falências e concordata, executivos fiscais);

9. Certidão da Justiça do Trabalho;

10. Certidão do Distribuidor de Ações e Execuções da Justiça Federal;

11. As certidões acima referidas também deverão ser relativas aos sócios com poder de representação, conforme previsto no contrato social da sociedade.

Os documentos referidos deverão ser ainda apresentados em nome das pessoas que retroativamente ao período de 10 anos tenham sido titulares do direito de propriedade sobre o imóvel incorporado.
Sendo positivas as certidões, deve também ser apresentada certidão explicativa das ações delas constantes.
Quando pessoa física o incorporador:
Todos os documentos acima referidos, excetuando-se aqueles que por sua natureza devem ser apresentados apenas pela incorporadora quando pessoa jurídica.
Dos demais documentos:

1. Requerimento firmado pelo incorporador, dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis, pleiteando o arquivamento dos documentos e o registro da incorporação imobiliária, com firma reconhecida por Tabelião, acompanhado do título de propriedade respectivo, devidamente registrado no Registro de Imóveis;

2. Histórico dos títulos de propriedade, devidamente acompanhado com as certidões (filiação vintenária a ser fornecida pelo Registro de Imóveis da situação do imóvel);

3. Planta e Memorial Descritivo da Construção, devidamente aprovados pelos órgãos competentes, inclusive pelo GRAPROHAB, se necessário;

4. Certificado fornecido pelo GRAPROHAB, quando o empreendimento envolver área com mais de 15.000 m2;

5. Quadro de áreas (NBR 12721) em 8 (oito) folhas, assinado pelo engenheiro responsável pela obra, pelo incorporador e pelo responsável pelos cálculos, com firma reconhecida por Tabelião;

6. Memorial Descritivo da incorporação do prédio;

7. Minuta da Convenção de Condomínio;

8. Declaração firmada pelo incorporador a respeito das quotas-partes da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, bem como se houver, a parcela a ser paga em dinheiro ao proprietário do terreno;

9. Declaração de idoneidade financeira firmada por instituição bancária;

10. Declaração firmada pelo incorporador e ou engenheiro responsável pela obra sobre a capacidade de veículos que comporta o estacionamento, acompanhada de plantas elucidativas.

11. Certidão do instrumento público de mandato, quando o empreendedor e o proprietário forem pessoas diversas;

12. Declaração em que se defina o prazo de carência para desistência da obra, se prevista essa hipótese.
Todas as declarações devem estar com as firmas devidamente reconhecidas por Tabelião.

Adage Contabilidade SS Ltda-EPP

Antonio Carlos Germano Gomes, advogado, engenheiro civil, Mestre em Direito Constitucional, associado a AASP – Associação dos Advogados de São Paulo.

Diante da necessidade de obter, via locação, um imóvel para utilizar com fins residências ou para instalar um negócio, o locatário menos atento assina contratos padronizados, sem antes consultar um advogado especializado, e coloca em risco uma série de direitos que poderiam garantir a preferência e a vigência nos casos de alienação (venda) do imóvel.

É indiscutível que o contrato de locação, como todo contrato que se pretenda válido, deve conter de forma clara e inequívoca a vontade de ambas as partes, daí que não se podem admitir instrumentos que fazem prevalecer apenas as imposições do locador.

De fato, cláusulas leoninas em favor do locador ou a omissão de direitos do locatário, como os da preferência e da vigência nos casos de alienação, são por demais comuns na prática diária, representando ofensa ao equilíbrio entre as partes e, não raro, gerando graves prejuízos aos locatários.

O objetivo deste artigo não é tratar de todos os aspectos do contrato de locação de imóveis, mas, especificamente, das cláusulas que devem ser levadas a ato notarial (registro e averbação) nas Serventias de Registro Imobiliário (comumente chamados de Cartórios de Registro de Imóveis), com a finalidade de proteger e garantir a plena eficácia para os fins almejados pelo locatário.

A correta descrição do imóvel
Antes de tudo, o primeiro cuidado do locatário é no sentido de que o imóvel objeto do contrato seja detalhadamente descrito, para que o princípio da especificidade seja atendido, que é condição necessária para o registro ou averbação de cláusulas na matrícula do imóvel.

A matrícula representa a vida desde o nascimento do imóvel, e para atender aos fins de publicidade, é de império que nela conste os contratos de locação. Para tanto, é necessário que nos contratos de locação conste a descrição do imóvel com o número da matrícula bem como a identificação do Oficial Registrador de atribuição do imóvel.

É imperioso que o locatário tenha acesso a uma certidão atualizada de matrícula do imóvel, para ter plena certeza de que está negociando com o verdadeiro proprietário do imóvel, e que o objeto da contratação esteja fielmente descrito na matrícula.

Também deve constar no contrato o número de cadastro do imóvel na Prefeitura Municipal, dado este que será importante para confirmar a regularidade do imóvel diante do Município, inclusive checando as descrições constantes. É comum que nos carnês do IPTU, nas suas primeiras páginas, conste o que se usa chamar de “espelho”, onde se encontram detalhadamente as dimensões de área do terreno, de área construída, idade do imóvel, risco de sinistro e outras informações importantes.

Cabe lembrar que em edifícios condominiais, é muito comum que tanto matrícula como cadastro no Município sejam distintos, existindo um para a unidade (apartamento ou conjunto comercial) e outro ou outros para as vagas de garagens. Assim sendo, o contrato de locação deverá descrever também as vagas de garagens, com seus respectivos números de matrícula e de cadastro do município.

Se existirem diferenças entre as descrições constantes na matricula e no cadastro do município (da Prefeitura), devem ser declaradas no corpo do contrato de locação.

Além da clara descrição do imóvel que está sendo locado, a verificação dos dados constantes no Cadastro do Município permitirá ao locatário analisar o risco de um aumento corretivo no valor do Imposto Predial e Territorial Urbano, no caso de que o imóvel tenha proporções reais maiores do que consta no cadastro municipal, pois as Administrações Públicas, freqüentemente, por inspeções e fiscalizações, conseguem determinar as dimensões corretas e corrigem os valores cobrados.

Na descrição do imóvel objeto, portanto, a referência ao número de matrícula e ao cadastro da Prefeitura, somando-se descrições de endereço, limites e confrontação, área total e área construída são indispensáveis para a segurança das partes, em especial, do locatário.

Uma vez que se tenha toda a identificação do imóvel, e, reiteramos, o número da matrícula e em qual Registro Imobiliário (Cartório) se encontra, é fundamental incluir expressamente, no corpo do contrato, a cláusula de preferência e a cláusula de vigência.

Cláusula de Preferência
Em que pese que a lei 8245 de 18 de outubro de 1991, em seu artigo 33 não deixar claro que a cláusula de preferência deva estar expressa, ou seja, deva constar no corpo do contrato, é de boa cautela que esteja descrito, confirmando os termos do artigo 27 e seguinte do referido diploma legal.

Apesar de raros os casos em que o locatário se dá ao trabalho de levar para averbação do contrato ao Registro de Imóveis (Cartório de Imóveis, como consta na lei), esta é uma condição necessária para no futuro poder efetivamente fazer valer seu direito de preferência em caso de descumprimento do previsto na Lei 8425 pelo Locador (artigos 27 e seguintes).

Cabe observar, também, que só é possível levar ao Oficial Registrador contratos nos quais constem as assinaturas e correta identificação das testemunhas.

È importante levar para averbação no cartório de registro de imóveis a cláusula de preferência, porque, ainda que se faça constar expressamente a cláusula de preferência, mas o contrato não estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, o locatário não poderá efetivamente exercer tal preferência no caso de venda do imóvel sem a prévia consulta à sua vontade de aquisição. Apenas terá direito pessoal de perdas e danos, na medida em que puder prová-los. Ou seja, ao invés de poder tornar nula a alienação feita a terceiros sem que tivesse sido previamente consultado, adquirindo para si o imóvel, terá apenas ao seu dispor a opção de ação de perdas e danos. Por isso insistimos no cuidado de efetivamente fazer constar tal averbação.

Cláusula de Vigência
Nos termos do artigo 8º da Lei 8.245, no caso de alienação do imóvel, o adquirente, ou promissário comprador, ou promissário cessionário podem denunciar o contrato até 90 dias após o registro da venda ou do compromisso, e com isto, obrigar ao locatário que em 90 dias desocupe o imóvel, daí que o remédio para tanto é a Cláusula de Vigência, como garantia necessária, devendo constar expressamente do contrato.

Uma leitura atenta do artigo 8º da Lei 8.245 nos leva a concluir que o direito de permanecer no imóvel até o final do contrato, pelo locatário, exige que: a) se trate de locação com prazo determinado, portanto, não cabe cláusula de vigência para contrato de locação com prazo indeterminado; b) Que conste do contrato cláusula de vigência de forma expressa e clara; c) Seja averbado o contrato junto à matrícula do imóvel, no competente Cartório de Registro de Imóveis.

A redação da cláusula de vigência deve ser clara, no sentido de obrigar o locador, seus sucessores a qualquer título, em caso de alienação, doação ou qualquer outra forma de transferência de titularidade da propriedade a respeitarem na sua integralidade o contrato de locação.

Devemos esclarecer que, por força da lei dos registros, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973, a cláusula de vigência deve ser registrada (grifamos para demonstrar a diferença entre registro e averbação), nos termos do artigo 167, I, alínea 3 da referida lei.

Logo, é necessário, sim, fazer constar o teor dos artigos da lei relativos à vigência e preferência, no contrato de locação, para que se possa levá-lo para a averbação da cláusula de preferência expressa e para o registro da cláusula de vigência expressa, dando a necessária proteção ao locatário.

Assim leciona Loureiro Filho [1] ao afirmar que o contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro 2, consignará, igualmente, o seu valor, renda, prazo e lugar do pagamento, bem como pena convencional, nos termos do artigo 242 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015 /73).

Assim explicando: Sem a cláusula de vigência, supondo que o locador coloque o imóvel à venda, depois de ter previamente notificado o locatário de seu interesse em vender (para o quê é necessário informar valor), e efetivamente venha a vendê-lo, o novo proprietário poderá, em noventa dias depois do registro da aquisição, notificar o locatário para que se retire do imóvel, no prazo de noventa dias.

Imaginemos uma situação em que o locatário, para fins comerciais, tenha feito grandes investimentos em marketing, para que todos conhecessem seu novo endereço. O quanto perderá emnegócios, sem contar os custos de nova mudança e o trabalho de procurar um novo imóvel? Ou, ainda que fosse imóvel para fins residenciais, é possível imaginar a dificuldade de readaptar a nova vida, com todos os problemas que uma mudança de endereço significa.

Muitos locadores e muitas administradoras insistem que irão respeitar o direito de preferência, que tem previsão legal, levando o locatário à confusão, ao supor que apenas isso lhe será suficiente para que possa ter o contrato de locação cumprido até o final da vigência.

Por tudo que foi exposto, por razões de ordem prática e exercício do direito, o locatário deve levar o contrato ao Cartório de Imóveis, deverá averbar a cláusula de preferência (artigo 167, II, 16) e registrar a cláusula de vigência (artigo 167, I, 4), e mais, antes de assinar o contrato, deve levar o modelo à Serventia (Cartório) para certificar-se que naquela redação está garantido no direito de preferência e de vigência.

Finalmente, no caso de imóveis que não possuam matrícula, ou nela não esteja averbada a construção, não será, em tese, possível realizar os atos registrais necessários e com isso, a segurança do inquilino também estará reduzida, daí que, durante a negociação, é fundamental ter acesso à certidão de matrícula do imóvel que se pretende locar e aos dados cadastrais.

[1] Loureiro Filho, Lair da Silva, et Claudia Regina de Oliveira Magalhães da Silva Loureiro. Notas e Registros Públicos. São Paulo: Saraiva, 2004. p. 236.

Por que registrar um contrato de locação no registro de imóveis?

O contrato de locação tem ingresso no Registro de Imóveis, para três finalidades distintas:

a) Contrato com cláusula de vigência em caso de alienação:
Se o contrato de locação contiver cláusula de vigência na hipótese de alienação, estipulando que, caso o imóvel venha a ser alienado na vigência do contrato, o adquirente será obrigado a respeitá-la (art.8º da Lei nº 8.245/91) o contrato deverá ser, obrigatoriamente, objeto de ato de registro.

Neste caso, o contrato poderá também ser objeto de averbação, para fins do exercício do direito de preferência (art. 33 da Lei nº 8.245/91).

Desta forma, é imprescindível que o interessado apresente requerimento expresso, com firma reconhecida, especificando se deseja:
1) somente o registro do contrato, dispensando a averbação ou
2) o registro e a averbação.

b) Contrato sem cláusula de vigência em caso de alienação:
Não contendo cláusula de vigência, o contrato somente poderá ser objeto de averbação, para fins do exercício do direito de preferência art. 33 da Lei nº 8.245/91.

c) Caução do imóvel dado em garantia:
Pode ocorrer que além do imóvel objeto da locação, o imóvel dado em caução para garantir as obrigações contratuais, também esteja localizado dentro da Circunscrição Imobiliária desta Serventia. Neste caso, é imprescindível que o interessado apresente requerimento, especificando os atos a serem praticados:
1) somente o registro na matrícula do imóvel dado em locação,
2) o registro e a averbação do imóvel dado em locação e
3) a averbação da caução.

Em qualquer dos casos, há necessidade de as firmas de todos os contratantes estejam devidamente reconhecidas, inclusive das 2 (duas) testemunhas, que devem estar identificadas e qualificadas (RG e/ou CPF). Havendo contratante pessoa jurídica, deve ser apresentada prova de representação em nome do(s) signatário(s) – contrato social atualizado (até 6 (seis) meses da data do título) ou procuração válida.

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