BENFEITORIAS EM IMÓVEIS DE TERCEIROSConsiderações Gerais

ROTEIRO

1. CONCEITO
2. DEPRECIAÇÃO
3. LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO
4. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO
5. CLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL
6. PESSOA JURÍDICA LOCADORA DO IMÓVEL
7. PESSOA JURÍDICA LOCATÁRIA DO IMÓVEL
8. BENFEITORIAS EM BENS DE PROPRIEDADE DE SÓCIOS OU DIRETORES
9. CONTABILIZAÇÃO
9.1. Benfeitorias Não Indenizáveis
9.2. Benfeitorias Indenizadas Parcialmente
9.3. Benfeitorias Indenizadas Integralmente

1. CONCEITO
Considera-se benfeitorias os gastos realizados com a conservação ou com o aumento de área de um imóvel com objetivo de ajustá-lo às necessidades de utilização da empresa.

Esses gastos podem ser registrados no imobilizado ou em despesas operacionais de reforma das instalações da empresa em imóveis de terceiros.

Quando as benfeitorias tiverem prazo de vida útil igual ou inferior a um ano ou se tratarem de despesas de conservação e reparos, tal como pintura do imóvel, os custos correspondentes poderão ser contabilizados diretamente como despesas operacionais.

As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias:
- Voluptuárias: são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor;

- Úteis: são as que aumentam ou facilitam o uso do bem;

- Necessárias: são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

2. DEPRECIAÇÃO
Quando ocorre a Depreciação ou amortização das benfeitorias

A distinção entre os 2 encargos dá-se em razão de a depreciação incidir sobre os bens físicos de propriedade do contribuinte e a amortização relacionar-se com a diminuição de valor dos direitos com prazo determinado por contrato ou legalmente.

De acordo com o artigo 301, § 2º, do RIR/1999, o custo das construções ou benfeitorias em bens locados ou arrendados de terceiros deverá ser registrado em conta do Ativo Imobilizado para ser depreciado ou amortizado, observando-se:

- Benfeitorias com direito à indenização: se no contrato de locação constar cláusula expressa prevendo o direito à indenização das benfeitorias ou construções realizadas, os valores despendidos poderão ser depreciados à taxa de 4% ao ano (Parecer Normativo CST nº 210/1973);

- Benfeitorias sem direito à indenização: quando no contrato estiver previsto que, ao efetuar as construções ou benfeitorias, o locatário não poderá reclamar indenização dos gastos efetuados, os referidos gastos poderão ser amortizados, obedecendo-se ao prazo de vigência estipulado no contrato (Parecer Normativo CST nº 210/1973);

- Contratos sem referência à clausula de indenização: nos contratos de locação que não façam referência à indenização dos dispêndios realizados pelo locatário, o tratamento aplicado será o mesmo utilizado nos contratos com previsão de indenização, conforme prevê o artigo 1.255 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).

3. LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO
Os gastos realizados com benfeitorias ou construções em imóveis locados ou arrendados, ou pertencentes a terceiros, com contrato por prazo indeterminado, sem direito à indenização, estão sujeitos à depreciação, à taxa anual de 4% ao ano, de acordo com o prazo de vida útil do bem.

4. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO
Os gastos realizados com benfeitorias ou construções em imóveis locados ou arrendados, ou bens de terceiros, cujo contrato seja por prazo determinado, sem direito à indenização, podem ser amortizados de acordo com a taxa fixada em função do período de vigência restante do contrato (artigo 325 do RIR/1999).

5. CLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL
De acordo com o artigo 179 da Lei nº 6.404/1976, as contas do ativo imobilizado e ativo diferido são classificadas do seguinte modo:

Imobilizado – os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens.

6. PESSOA JURÍDICA LOCADORA DO IMÓVEL
Os valores relativos às benfeitorias agregados aos imóveis locados pela pessoa jurídica terão o seguinte tratamento:

- o valor das benfeitorias que serão indenizadas será registrado a débito da conta do Imobilizado tendo como contrapartida de lançamento a conta do Exigível;

- o valor das benfeitorias que não forem indenizadas será registrado a débito da conta do Imobilizado e a crédito da conta de Receita de Aluguéis.

7. PESSOA JURÍDICA LOCATÁRIA DO IMÓVEL
Os custos das construções e benfeitorias realizadas em bens pertencentes a terceiros devem ser contabilizados:

- no Ativo Circulante ou no Não Circulante, como valores a receber, quando indenizáveis;

- no Imobilizado, na medida em que os valores forem despendidos na benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional (ou custo de produção se realizados em imóveis ou equipamentos utilizados no processo produtivo), mediante amortização ou depreciação conforme o caso.

8. BENFEITORIAS EM BENS DE PROPRIEDADE DE SÓCIOS OU DIRETORES
As empresas que efetuem construções ou benfeitorias em terrenos locados de seus sócios, acionistas, dirigentes, participantes nos lucros, ou respectivos parentes ou dependentes, sem direito a indenização ao final do contrato, não podem amortizar os respectivos custos no prazo de vigência da locação, sendo cabível, tão-somente, a depreciação normal sobre imóveis. Parecer Normativo CST nº 869 de 1971.

Porém a Câmara Superior de Recursos Fiscais do Ministério da Fazenda tem decidido de forma contrária ao disposto no Parecer Normativo CST nº 869/1971.

Nesse sentido, verificando as ementas dos Acórdãos nºs 1.431 e 1.432 (DOU de 19.01.95):

Construções e benfeitorias de bens locados de sócios – O artigo 325 do RIR/1999 autoriza a amortização de custos das construções ou benfeitorias em bens locados ou arrendados, ou em bens de terceiros, quando não houver direito ao recebimento de seu valor, não excluindo, pois, a hipótese quando bens locados pertencerem aos sócios. Em não havendo restrição legal para efetivação da amortização, não há que se cogitar de tal pretensão com base no Parecer Normativo CST nº 869/1971, que não poderia jamais restringir a faculdade legal.

9. CONTABILIZAÇÃO
9.1. Benfeitorias Não Indenizáveis
Empresa Locatária realizou construções em um terreno alugado de outra pessoa jurídica Locadora, no valor de R$ 100.000,00.

O contrato, após a execução das benfeitorias, tem vigência fixada por mais 60 meses e estabelece que as benfeitorias não serão indenizadas.

I – Na pessoa jurídica Locatária:
a) Pelo registro dos gastos incorridos durante a construção:
D – Benfeitorias em Andamento (Imobilizado)
C – Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 100.000,00

b) Pelo registro da conclusão da obra:
D – Benfeitorias em Propriedades de Terceiros (Imobilizado)
C – Benfeitorias em Andamento (Imobilizado) R$ 100.000,00

c) Pelo registro da quota mensal de amortização que será apropriada durante a vigência do contrato:
D – Amortizações (Custo ou Despesa – Conta de Resultado)
C – Amortizações Acumuladas (Imobilizado) R$ 1.666,66

Nota: Cálculo da apropriação da quota mensal: R$ 100.000,00 : 60 meses = R$ 1.666,66

II – Na pessoa jurídica Locadora:

a) Pelo registro do bem no mês em que ocorrer a conclusão da benfeitoria na empresa Locatária:
D – Edificações (Imobilizado) R$ 100.000,00
C – Receita de Aluguéis (Resultado) R$ 1.666,66
C – Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante) R$ 98.333,34

Notas:

1) O bem será depreciado de acordo com as taxas fixadas pela legislação, a partir do momento em que a empresa Locatária iniciar a utilização do bem.

2) A receita será apropriada em obediência ao princípio da competência na vigência do contrato.

9.2. Benfeitorias Indenizadas Parcialmente
Empresa locadora aluga um terreno de sua propriedade para a empresa Locatária, pelo prazo de seis anos (72 meses), cobrando o valor de R$ 1.200,00 a título de aluguel.

A empresa Locatária constrói um barracão no imóvel locado no valor de R$ 80.000,00, ficando pactuado que a empresa Locadora ressarcirá a importância de R$ 50.000,00 a partir do 13º mês do período locativo, em parcelas iguais e sucessivas de R$ 1.000,00 que serão deduzidas do aluguel.

O referido barracão foi concluído no 13º mês e será utilizado a partir desse mês pela empresa Locatária.

I – Na empresa Locatária:

a) Pelo registro do gasto de R$ 80.000,00 na construção do barracão:
D – Benfeitorias em Propriedades de Terceiros (Imobilizado) R$ 30.000,00
D – Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 12.000,00
D – Valores a Receber (Ativo Realizável a Longo Prazo) R$ 38.000,00
C – Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 80.000,00

b) Pelo registro, a partir do 13º mês do pagamento do aluguel e do ressarcimento efetuado pela empresa Locatária:
D – Despesas de Aluguéis (Resultado) R$ 1.200,00
C – Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 1.000,00
C – Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 200,00

c) Pelo registro da parcela de depreciação mensal a partir do 13º mês:
D – Depreciações (Resultado)
C – Depreciações Acumuladas (Imobilizado) R$ 500,00

Nota: Apropriação da quota mensal: R$ 30.000,00 : 60 meses = R$ 500,00.

d) Pelo registro da transferência da benfeitoria para a empresa Locadora, ao término do contrato:
D – Depreciação Acumulada (Imobilizado)
C – Benfeitorias em Propriedade de Terceiros (Imobilizado) R$ 30.000,00

II – Na empresa Locadora:

a) Pelo registro da parcela indenizada à empresa Locatária:
D – Edificações (Imobilizado) R$ 50.000,00
C – Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 12.000,00
C – Contas a Pagar (Passivo Não Circulante) R$ 38.000,00

b) Pelo reconhecimento como receita de aluguel do valor relativo à parcela não indenizada à empresa Locatária:
D – Edificações (Imobilizado) R$ 30.000,00
C – Receitas de Aluguéis (Resultado) R$ 500,00
C – Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante) R$ 29.500,00

Nota: Considerar o reconhecimento da receita mensalmente, até o final do contrato.

c) Pelo recebimento do aluguel mensalmente:
D- Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 200,00
D – Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 1.000,00
C – Aluguéis a Receber (Ativo Circulante) R$ 1.200,00

9.3. Benfeitorias Indenizadas Integralmente
Empresa Locatária constrói um galpão em um terreno alugado de outra pessoa jurídica Locadora, tendo gasto um valor de R$ 80.000,00. Pelo contrato ficou acertado que a empresa Locadora indenizaria integralmente a empresa Locatária, mediante dedução de R$ 4.000,00 no valor do aluguel mensal que equivale a R$ 5.000,00, em 20 parcelas.

I – Na empresa Locatária:

a) Pelo registro dos gastos na construção:
D – Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 48.000,00
D – Valores a Receber (Realizável a Longo Prazo) R$ 32.000,00
C – Caixa/Bancos/Fornecedores R$ 80.000,00

Nota: 12 parcelas x R$ 4.000,00 = 48.000,00 no circulante e o restante no realizável a longo prazo.

b) Pelo registro das parcelas de indenização e do valor do aluguel pago:
D – Despesas de Aluguéis (Resultado) R$ 5.000,00
C – Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 4.000,00
C – Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

II – Na empresa Locadora:
a) Pelo registro do valor a indenizar para a empresa Locatária:
D – Edificações (Imobilizado) R$ 80.000,00
C – Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 48.000,00
C – Contas a Pagar (Passivo Não Circulante) R$ 32.000,00

Nota: A empresa Locadora poderá calcular a depreciação, na forma da legislação vigente, a partir do período em que a locatária passar a utilizar-se da benfeitoria.

b) Pelo registro do valor do aluguel recebido mensalmente:
D – Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 1.000,00
D – Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 4.000,00
C – Receita de Aluguéis (Resultado) R$ 5.000,00.

Fundamentação Legal: artigo 179 da Lei nº 6.404/1976; Artigos 305, 307, 310, 324, 325 e 327 do RIR/1999; Pronunciamento Técnico CPC 13; Artigo 96 e 97 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) e as mencionadas no texto.

Adage Contabilidade SS LTDA
Elaborado por: Antonio Coelho – Consultoria Federal